1.
Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.*)
2.
Subjektiv arglistig handelt, wer es aufgrund einer ihm bekannten früheren Nutzung für (abstrakt) möglich hält, dass dies einen Altlastenverdacht begründet und dies nicht gegenüber dem Käufer offenbart.
3.
Behauptet der Verkäufer, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Es trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.
BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 444
Problem/Sachverhalt
Auf einem Grundstück wurden bis ca. 1980 eine Asphaltmischanlage und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben. 1989 verkaufte der damalige Eigentümer und versicherte, dass ihm keine Bodenverunreinigungen bekannt seien. 2003 verkaufte der neue Eigentümer das Grundstück weiter. Er schloss dabei seine Haftung für Sachmängel aus, soweit nicht Arglist oder Vorsatz vorliegen. Zur vorherigen Nutzung sagte er seinem Käufer nichts, obwohl er diese kannte. Haftet er?
Entscheidung
Es liegt ein Sachmangel vor. Dazu reicht es auch, wenn die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht begründet, weitere Umstände müssen nicht hinzutreten. Insbesondere brauchen keine weiteren Anhaltspunkte vorliegen, die auf das tatsächliche Vorhandensein von Altlasten hindeuten. Denn ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die - kaufvertraglich geschuldete - übliche Beschaffenheit auf. Angesichts des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag kann der Käufer aber nur dann Rechte geltend machen, wenn er arglistig getäuscht wurde. Dies konnte der BGH nicht abschließend klären und gab das Verfahren daher mit folgenden Hinweisen an die Vorinstanz zurück: Arglist liegt dann vor, wenn der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, welche den Altlastenverdacht erhärten. Anderes gilt, wenn besondere Umstände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht, beispielsweise weil eine Altlastenuntersuchung oder -sanierung erfolgreich durchgeführt wurde. Der Verkäufer kann sich nicht damit entlasten, dass ihm von seinem Verkäufer versichert wurde, dass diesem keine Bodenverunreinigungen bekannt waren. Behauptet der Verkäufer, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Ihn trifft eine sekundäre Darlegungslast.
Praxishinweis
Altlasten und schon ihr bloßer Verdacht können bei jeder Transaktion ein deal breaker sein. Hat ein Verkäufer entsprechende Kenntnis, kann er seinen kaufvertraglichen Erfolg gleichwohl nur dann sichern, wenn er vor Abschluss des Kaufvertrags alle Karten auf den Tisch legt. Macht er dies nicht, kommt das dicke Ende nur später und wird im Streitfall wohl nur teurer.
RA Martin Butzmann, Düsseldorf
IMR 2018, 69
