Der Mieter muss diejenigen Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Wasserverbrauch nicht auf einem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht der Risikosphäre des Mieters zugehörigem Umstand. Ist dieser Beweis geführt, so muss der Vermieter diese Umstände ausräumen.
LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017 ‑ 1 S 198/16, Volltext: IMRRS 2017, 0803 = BeckRS 2017, 110500
BetrKV § 2 Nr. 2; BGB § 556
Problem / Sachverhalt
Nach § 556 BGB, § 2 Nr. 2 BetrKV zählen zu den Betriebskosten auch die "Kosten des Wasserverbrauchs". Unter dem Begriff des "Wasserverbrauchs" ist dabei die reguläre Wasserentnahme zu verstehen. Mehrkosten infolge eines Mangels des Wasserversorgungssystems können grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie allein auf den Mietmangel zurückzuführen sind oder auf einem Umstand beruhen, der nicht zur Risikosphäre des Mieters, sondern zu der des Vermieters gehört. In dem zur Entscheidung stehenden Fall betrug der durch einen Zwischenzähler ermittelte Wasserverbrauch in den Jahren 2012 und 2014 jeweils weniger als 70 cbm, was dem statistischen durchschnittlichen Pro‑Kopf‑Verbrauch von Wasser entspricht. Der im Jahr 2013 gemessene Verbrauch war demgegenüber vier Mal so hoch. Das Gericht hatte zu entscheiden, welche Partei die Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trägt, wenn die Ursache des Mehrverbrauchs nicht sicher ermittelt werden kann oder wenn unklar ist, ob den Mieter hieran ein Verschulden trifft.
Entscheidung
Das Landgericht vertritt die Ansicht, dass der Mieter diejenigen Umstände darlegen und beweisen muss, "die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbraucht nicht auf einem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht der Risikosphäre des Mieters zugehörigen Umstand". Ist dieser Beweis geführt, so muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. Kann er dies nicht, so ist der reguläre Wasserverbrauch zu schätzen. Das Gericht führt hierzu aus, dass der signifikante Mehrverbrauch im Jahr 2013 nicht durch ein verändertes Nutzungsverhalten der Mieter (ein älteres Ehepaar im Rentenalter) zu erklären ist. ES kommt hinzu, dass die Mieter im Spätjahr 2013 aufgrund von Rauschgeräuschen einen Defekt im Spülsystem der Toilette vermutet und dies dem Vermieter angezeigt haben. Nach Ansicht des Gerichts ist es "naheliegend", dass Mehrverbrauch durch das mangelhafte Spülsystem verursacht worden ist. Bei dieser Sachlage muss der Mieter nur dann für den Mehrverbrauch einstehen, wenn er den Mangel bemerkt, aber entgegen § 536c BGB nicht angezeigt hat. Eine schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht kann das Gericht nicht feststellen.
Praxishinweis
Liegt der Mehrverbrauch nur geringfügig über dem Durchschnittsverbrauch, so sind an die Darlegungslast des Mieters besonders hohe Anforderungen zu stellen (LG Cottbus, GE 2011, 406). Der Vermieter muss alle Ursachen ausschließen, die in seinen Risikobereich fallen. Hierzu zählen die Mangelfreiheit des Rohrsystems, die einwandfreie Beschaffenheit der Messgeräte, die Richtigkeit der Ablesung und die korrekte Verarbeitung der Daten.
RiLG a. D. Hubert Blank, Mannheim
