Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten: "Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten" genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)
OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18
BGB § 535 Abs. 2, § 556
Problem/Sachverhalt
In einem Mietvertrag über Gewerberäume findet sich hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten lediglich die vorstehend im Leitsatz zitierte Regelung. Der Vermieter möchte die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Der Mieter lehnt die Übernahme der Grundsteuer ab. Der Vermieter erhebt Klage auf Bezahlung der Grundsteuer für zwei Jahre i.H.v. ca. 5.100 Euro. Das Landgericht gibt der Klage statt und verweist zur Begründung darauf, dass sich der Mieter im Mietvertrag verpflichtet habe, "sämtliche Betriebskosten" zu tragen. Der Mieter geht in Berufung und erhebt zusätzlich Widerklage auf Feststellung, dass er aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag nicht verpflichtet sei, die Grundsteuer als Betriebskosten zu tragen.
Entscheidung
Mit Erfolg! Das OLG verweist auf die Rechtsprechung des BGH, wonach es für die Umlage von Betriebskosten einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung bedürfe. Denn nur dann sei es einem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, IMR 2012, 273). Das OLG führt aus, dass es daran im vorliegenden Fall fehle. Die im Mietvertrag gewählte Formulierung "sämtliche Betriebskosten" sei in hohem Maße intransparent, weil sie die vom Mieter zu tragende Kostenlast - mit Ausnahme der aufgezählten Einzelpositionen - weder inhaltlich noch ihrem Umfang nach auch nur ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen lasse. Es sei unklar, ob von ihr auch solche Kosten umfasst werden, die nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, die aber bei ausdrücklicher Erwähnung umlegbar wären. Hinzu komme im vorliegenden Fall, dass die Regelung nur beispielhaft bestimmte Betriebskosten aufzähle und diese Aufzählung mit dem Begriff "insbesondere" verknüpft worden sei. Auch fehle ein ausdrücklicher Bezug auf den Katalog der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung. Welchen Sinn sollte dieser Begriff machen, wenn mit Satz 1 der vertraglichen Regelung tatsächlich sämtliche Betriebskosten hätten umgelegt werden sollen?
Praxishinweis
Längst haben sich Betriebskosten vor allem im Bereich der Gewerberaummiete zur zweiten Miete entwickelt. Das wirtschaftliche Risiko für Vermieter aus unwirksamen Regelungen über die Umlage von Betriebskosten ist mithin gravierend. Die vorliegende und eine Fülle weiterer Entscheidungen (z. B. BGH, IMR 2013, 20; IMR 2014, 513; IMR 2014, 514) verdeutlichen, dass sich vor allem Vermieter mit großer Sorgfalt der Verhandlung und den Regelungen zur Umlage von Betriebskosten in Mietverträgen widmen sollten. Dabei sind vor allem folgende Parameter zu beachten: Sorgfältige Analyse der im Objekt tatsächlich anfallenden Betriebskosten - Feststellung der Betriebskosten, die nicht unter den Katalog in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV fallen - im Mietvertrag Bezugnahme auf § 2 BetrKV - detaillierte, bestimmbare und abschließende Aufzählung der "sonstigen" Betriebskosten im Mietvertrag - gegebenenfalls Obergrenzen bei Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Instandsetzung). Gegebenenfalls künftig neu entstehende Betriebskosten müssen, soweit das rechtlich möglich ist, mit separater Regelung umlagefähig gemacht werden.
RA Dr. Marc Biebelheimer, Berlin
IMR 2019, 64
