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Betriebskostenabrechnung:
Keine Verspätung bei fehlender Einzelabrechnung der WEG

1.
Der Vermieter hat zwar grundsätzlich innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abzurechnen. Er hat aber eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, wenn aufgrund eines Rechtsstreits innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Einzelabrechnungen über die Heizkosten vorliegen.

2.
Der Vermieter kann den Entlastungsbeweis, dass ihn an der verspäteten Abrechnung kein Verschulden trifft, dadurch führen, dass er einen Rechtsstreit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft darlegt.

LG München I, Urteil vom 18.01.2018 - 31 S 11267/17
BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Problem/Sachverhalt

Der Vermieter einer Wohnung rechnete innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB über die Betriebskosten ab. Unter der Position "Heiz- und Warmwasserkosten" war ohne jede weitere Erläuterung ein pauschaler Betrag angesetzt, den der Vermieter mit dem Vermerk "geschätzt" kennzeichnete. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung. Der Mieter kürzte die Abrechnung. Es ergab sich ein Guthaben. Nach Ablauf der Jahresfrist forderte der Mieter Auszahlung des Guthabens und Rückzahlung seiner Kaution. Der Vermieter verweigerte eine Auszahlung und vertrat die Auffassung, er sei noch nicht zur Abrechnung verpflichtet. Denn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wurde ein Rechtsstreit über die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten geführt, aufgrund dessen noch keine Einzelabrechnungen vorlagen. Weitere Bemühungen zur Erstellung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung behauptete der Vermieter nicht. Der Mieter erhob Zahlungsklage. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht. Es vertrat die Auffassung, dass die Abrechnung unter der Position "Heiz- und Warmwasserkosten" formal nicht ordnungsgemäß sei. Zudem sei die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen. Der Vermieter legt Berufung ein und rechnet ordnungsgemäß über die Betriebskosten ab. Den Saldo verrechnet er mit der Kaution und zahlt den Rest an den Mieter aus.

Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Der Vermieter sei nicht gehindert, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen. Er habe dargelegt, dass er aufgrund eines Rechtsstreits in der WEG an einer fristgerechten Abrechnung gehindert gewesen sei. Dies ließe ein Verschulden entfallen. Zu Teilabrechnungen sei er nicht verpflichtet. Damit sei der Vermieter auch nicht präkludiert und könne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung mit der Kaution aufrechnen.

Praxishinweis

Eine verspätete Abrechnung führt zur Präklusion. Um den Entlastungsbeweis zu führen, dass den Vermieter kein Verschulden an der verspäteten Abrechnung trifft, hat er seine Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen, konkret darzulegen (BGH, Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15, IMR 2017, 129). Die bloße Behauptung, es sei ein Rechtsstreit in der WEG anhängig, genügt hierfür nicht. Zudem ist eine Abrechnung formal unwirksam, wenn sie nicht mindestens fünf Voraussetzungen erfüllt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, IMRRS 2007, 2550). Dies gilt auch für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, wobei sich der konkrete Verteilerschlüssel nach §§ 7, 8 HeizkostenV zu richten hat und sein Fehlen die Abrechnung unwirksam macht (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 15.12.2010 - 215 C 118/10). Sowohl die Voraussetzungen eines Entlastungsbeweises als auch einer formal ordnungsgemäßen Abrechnungen hat das Berufungsgericht verkannt.

RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Bau- und Architektenrecht Christian Fritz, Regensburg
IMR 2018, 92

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