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Dreimonatige AGB-Verlängerungsklausel im Makleralleinauftrag ist unwirksam!

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers, wonach sich der Makleralleinauftrag nach einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten automatisch um jeweils drei Monate verlängert, sofern der Maklervertrag nicht gekündigt wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden unwirksam.*)

OLG Stuttgart, Urteil vom 06.02.2019 - 3 U 146/18 (nicht rechtskräftig)
BGB § 307 Abs. 1, § 652 Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Der klagende Immobilienmakler K wurde vom Eigentümer mit einer als Alleinverkaufsauftrag bezeichnenden Formularvereinbarung vom 25./28.10.2016 beauftragt, einen Kaufinteressenten für dessen Eigentumswohnung zu suchen. In der Vereinbarung wurde u. a. Folgendes festgehalten: "1. Der Auftraggeber erteilt dem K den Auftrag zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertrags für seine Eigentumswohnung. Der Auftraggeber wird keinen anderen Makler einschalten. Der K verpflichtet sich, im Rahmen dieses Auftrags für den Auftraggeber tätig zu werden. 2. Der Auftrag ist zunächst auf sechs Monate befristet und verlängert sich jeweils um drei Monate, falls er nicht gekündigt wird." Der Eigentümer kündigte den Maklervertrag in der Folgezeit nicht. Am 02.06.2017 besichtigte Makler G mit Einverständnis des Eigentümers die Wohnung mit dem Kaufinteressenten A. Am 17.07.2017 verkaufte der Eigentümer die Wohnung an A. Für Maklerleistungen beim Zustandekommen des Kaufvertrags entrichtete sowohl der Eigentümer als auch der Käufer A eine Provision an G. Makler K nimmt nunmehr den Eigentümer auf Schadensersatz in Anspruch. Der Eigentümer habe unter Verletzung seiner vertraglichen Verpflichtungen aus dem Alleinauftrag Makler G als weiteren Makler zugezogen. Ohne diese Pflichtverletzung wäre der abgeschlossene Kaufvertrag durch Vermittlung des Maklers K zu Stande gekommen. Der Schaden des K betrage 15.565 Euro, weil bei ordnungsgemäßem Verhalten des Eigentümers Makler K eine Verkäuferprovision von 1,5% und eine Käuferprovision von 4%, jeweils aus dem Kaufpreis, erhalten hätte. Das Landgericht gab der Klage statt. Hiergegen richtet sich die Berufung des Eigentümers.

Entscheidung

Mit Erfolg! Im Rahmen der AGB-Angemessenheitskontrolle kommt das OLG - offenkundig entgegen der Ansicht der Vorinstanz (ebenso OLG Koblenz, WuM 2002, 218, 219) - zu dem Ergebnis, dass eine Verlängerungsklausel für einen Alleinauftrag dann jedenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden darstellt, wenn der Zeitraum der Verlängerung jeweils drei Monate beträgt. Es gibt nach Ansicht des OLG kein schutzwürdiges Interesse des Maklers, dem Kunden die Möglichkeit zu nehmen, den Alleinauftrag unter Einhaltung einer angemessenen Kündigungsfrist zu beenden, wenn die anfängliche Mindestzeit abgelaufen ist. Da die Frage der Zulässigkeit von AGB-Verlängerungsklauseln höchstrichterlich noch ungeklärt ist, hat das OLG die Revision zugelassen.

Praxishinweis

Für schwierige Objekte ist ein Alleinauftrag oft die einzige Möglichkeit, einen Makler zu finden. Das Risiko, Arbeit und Kosten umsonst übernommen zu haben, wenn der Hauptvertrag ohne seine Vermittlung oder Nachweis abgeschlossen wird, wird er bei derartigen Objekten nicht übernehmen (Erman/D. Fischer, BGB, 15. Aufl., § 652 Rz. 20). Deshalb, aber auch im Übrigen, kommt dem Alleinauftrag im Immobilienmaklerbereich eine große Bedeutung zu. Ob tatsächlich bei einer dreimonatigen Verlängerungsklausel bereits von einer unangemessenen Benachteiligung des Kunden i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB die Rede sein kann, erscheint fraglich. Im Hinblick auf die unklare Rechtslage ist es für Makler empfehlenswert, Verlängerungsklauseln individualrechtlich zu vereinbaren.

RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2019, 254

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