Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll, und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits zur Umsatzsteuer optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und Betriebsksoten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Der Mieter hat insoweit grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung, die ihn in die Lage versetzt, die Vorsteuer geltend zu machen: Dem Mieter steht insoweit auch grundsätzlich gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer solchen "Rechnung" ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.
OLG Köln, Beschluss vom 17.ö07.2017 - 22 U 60/16, Volltext: IMRRS 2017, 120 = BeckRS 2017, 118668
BGB §§ 273, 535; UStG §§ 14, 15
Problem/Sachverhalt
Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags hatten vereinbart, dass auf Miete und Betriebskosten Umsatzsteuer zu entrichten ist. Der Vermieter hatte zur Umsatzsteuer optiert. Die Mieterin wollte auf die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. Hierfür benötigte sie eine Rechnung i.S. d. § 14 UStG. Weil der Mietvertrag jedenfalls weder die Steuernummer noch die Umsatzsteuer‑Identifikationsnummer des Vermieters, der am Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags zwischen seiner Rechtsvorgängerin und der Mieterin nicht beteiligt war, enthielt, fehlte eine Mindestangabe gem. § 14 Abs. 4 UStG. Somit reichte der Mietvertrag selbst als "Dauerrechnung" zur Vorlage beim Finanzamt nicht aus. Nachdem der Vermieter nicht bereit war, der Mieterin eine Rechnung auszustellen, zahlte die Mieterin die Miete nicht mehr und machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Hieraufhin erhob der Vermieter Zahlungsklage, die erstinstanzlich abgewiesen wurde, weshalb er Berufung einlegte.
Entscheidung
Ohne Erfolg! In seiner Begründung führt das Gericht aus, dass die Mieterin einen Anspruch auf eine umsatzsteuerausweisende Rechnung hat, weil die Pflicht zur Zahlung einer Bruttomiete inklusive Umsatzsteuer vertraglich vereinbart ist, der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat, der Mietvertrag aber nicht als sog. "Dauerrechnung" angesehen werden kann, da die Mindestangaben i.S. d. § 14 Abs. 4 UStG fehlen Der Mieterin ist vom Vermieter auch kein anderes geeignetes Dokument zur Verfügung gestellt woden, das die Steuernummer des Vermieters enthält und in einer solchen Weise auf den Mietvertrag Bezug nimmt, welche dazu führen könnte, dass Ergänzung und Mietvertrag zusammen die Rechnung i.S. v. §§ 14, 15 UStG zu bilden geeignet wären und wodurch die Mieterin in die Lage versetzt worden wäre, die Vorsteuer geltend zu machen. Aus diesem Grund steht der Mieterin gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer Rechnung ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.
Praxishinweis
Will ein Mieter die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Die Mindestangaben, die eine Rechnung enthalten muss, ergeben sich aus § 14 Abs. 4 UStG. Nicht erforderlich ist, dass die Rechnung auch als solche bezeichnet ist. Vielemehr kommt jede Urkunde in Betracht. Aus diesem Grund kann auch der Mietvertrag selbst als sog. "Dauerrechnung" angesehen werden, wenn er die Mindestangaben enthält (vgl. LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016, IMR 2017, 20). Solange keine Rechnung vorliegt, kann der Mieter die Miete zurückbehalten. Eine gleichwohl erhobene Zahlungsklage des Vermieters würde zu einer Zug‑um‑Zug‑Verurteilung führen. Hat der Vermieter hingegen wegen Zahlungsverzugs gekündigt und erhebt Räumungsklage, würde die Klage abgewiesen werden.
RA und FA für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht
Theo Fleßner, Heilbronn
