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Keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenüber dem alten Vermieter

1.
Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2.
Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3.
Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16
BGB §§ 543, 573; GG Art. 14

Problem/Sachverhalt

Die klagenden Vermieter kündigten das Mietverhältnis u. a. wegen Zahlungsverzugs, der gegenüber den Rechtvorgängern eingetreten war, und wegen der vertragswidrigen Nutzung des Treppenhauses durch das Aufstellen eines Schranks sowie des Gartens und eines Verschlags im Garten. Zu Recht?

Entscheidung

Nein! Die Räumungsklage hat insoweit keinen Erfolg. Soweit sich die Kündigung auf einen Zeitraum beruft, zu dem die Vermieter nicht Eigentümer waren, greift diese nicht, da hiervon nur das Vertragsverhältnis mit dem Rechtsvorgänger betroffen war. Auch soweit später Zahlungsverzug auftrat, reicht dieser für eine Kündigung nicht aus, da zumindest in Bezug auf den jetzigen Eigentümer Zahlungsverzug nicht wiederholt auftrat. Was das Aufstellen des Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und des Gartens angeht, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schranks im Treppenhaus verweisen die Vermieter lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und des Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Mieter unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe. Auch die Auseinandersetzung zwischen dem Vater der Vermieter und dem Mieter zu 2 begründet kein Kündigungsrecht. Unabhängig davon, ob die Vermieter mit dem Vater unangekündigt bei den Mietern erschienen und wie das Gespräch mit dem Mieter zu 2 im Einzelnen verlaufen ist, stand den Vermietern und dem Vater kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Mieter zu, weshalb das Verhalten des Mieter zu 2 gegenüber dem Vater der Vermieter noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt war. Dies gilt umso mehr, als sich der Vater bereits vorgebeugt hatte, um in die Wohnung der Mieter hineinzusehen, bevor es zur Auseinandersetzung kam. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten. Dies gilt erst recht gegenüber Dritten wie dem Vater der Vermieter.

Praxishinweis

Die Räumungsklage hatte letztendlich dann wegen des weiter geltend gemachten Eigenbedarfs Erfolg. Bei einem angespannten Mietverhältnis sollte möglichst frühzeitig versucht werden, mögliche Konflikte zu vermeiden. Auch wenn z. B. jahrelang das Aufstellen eines Schranks oder auch von Blumen oder Schuhen im Treppenhaus geduldet wurde, begründet dies kein Nutzungsrecht des Mieters. Ein Beharren auf vermeintliche Besitzstände oder Gewohnheitsrecht kann zu einer vermeidbaren Eskalation führen. Andererseits ist aber auch nicht jeder vermeintliche Vertragsverstoß ein Grund zur Kündigung. Insbesondere hat der Vermieter das Besitzrecht des Mieters zu respektieren und kann nicht ungefragt die Wohnung betreten. Hier kann der Mieter zu Recht den Zugang verwehren, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.

RA Peter Irrgeher, Puchheim
IMR 2018, 53

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