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Parkettinstandsetzung und Schönheitsreparatur vertragen sich nicht!

1.
Eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach welcher der Mieter das vorhandene Parkett abzuschleifen hat, ist unwirksam.

2.
Die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung führt zur Unwirksamkeit einer im Wohnraummietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel insgesamt.

AG Nürnberg, Urteil vom 18.01.2019 - 29 C 6568/18
BGB § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 535 Abs. 1, § 538; II. BV § 28 Abs. 4 Satz 3

Problem/Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung. Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, rechnet der Vermieter die von den Mietern bezahlte Barkaution ab. Unter anderem nimmt er Abzüge für von ihm in Auftrag gegebene Malerarbeiten vor. Der Vermieter ist der Ansicht, diese hätten die Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen selbst ausführen müssen. Er bezieht sich dabei auf folgende, im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel: "Der Vermieter ist zu Schönheitsreparaturen des Mietobjekts während der Mietdauer nicht verpflichtet. Soweit solche während der Dauer des Mietverhältnisses zur ordnungsgemäßen Erhaltung des bei Übergabe vorhandenen Zustands üblich sind oder notwendig werden, obliegt dies den Mietern. Sie sind sobald dies sachlich angezeigt ist, spätestens jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. (...) Das vorhandene Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln und soweit notwendig zu ölen und gegebenenfalls bei Schäden fachgerecht abzuschleifen." Den Mietern geht die Schönheitsreparaturklausel sprichwörtlich zu weit, weshalb sie klageweise vom Vermieter auch die Rückzahlung der Kaution fordern, soweit diese mit den Malerkosten verrechnet wurde.

Entscheidung

Mit Erfolg! In knappen, aber deutlichen Worten führt das Gericht in seiner Entscheidung aus, dass die vom Vermieter gewählte Schönheitsreparaturklausel eine unangemessene Benachteiligung der Mieter darstellt. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Abschleifen eines Bodens, was besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordert, stellt demgegenüber keine Schönheitsreparatur dar. Der Versuch des Vermieters, die Arbeiten am Parkettboden auf die Mieter abzuwälzen, führt im Übrigen zur vollständigen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, weshalb die Mieter auch keine Malerarbeiten auszuführen hatten.

Praxishinweis

Ungeachtet der Frage, ob die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV enthaltene Definition der Schönheitsreparaturen noch zeitgemäß ist, zeigt die inhaltlich richtige Entscheidung, dass bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln Vorsicht geboten ist. Will der Vermieter dem Mieter weitere Erhaltungsmaßnahmen auferlegen, begibt er sich auf dünnes Eis. Der Vermieter wird besser beraten sein, die Kosten für die Schönheitsreparaturen bereits in die Miete mit einzukalkulieren und am Ende gegebenenfalls selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Gerade in Anbetracht der zwischenzeitlich hinlänglich bekannten Einstellung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln gilt in jedem Fall die Devise "Weniger ist Mehr".

RA, FA für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht und FA für Bau‑ und Architektenrecht Stephan Hofbeck, Nürnberg
IMR 2019, 147

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