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Schweigen ist nicht immer Gold!

1. Einem Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Zahlungsunpünktlichkeit auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

2. Es bedarf allerdings einer vorherigen Abmahnung.

3. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

AG Dresden, Urteil vom 14.12.2018 - 141 C 3504/18
BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 553

Problem/Sachverhalt

Die Parteien sind über einen Mietvertrag miteinander verbunden. In diesem ist geregelt, dass die Miete "jeweils im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats" auf das Konto des Vermieters zu entrichten ist. Maßgebend ist "der Zeitpunkt des Eingangs des Betrags". Der Mieter zahlt allerdings mehrfach die Miete erst am Ende des Monats, woraufhin ihn der Vermieter abmahnt. Doch auch nach dieser Abmahnung begleicht der Mieter die Miete zweimal wieder erst am Ende des Monats. Daraufhin kündigt der Vermieter fristlos.

Entscheidung

Zu Recht! Einem Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Zahlungsunpünktlichkeit auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht. Voraussetzung ist jedoch, dass
a) der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nachhaltig, d. h. fortlaufend überschreitet,
b) der Mieter aus diesem Grund abgemahnt wird,
c) der Mieter auch nach Abmahnung erneut unpünktlich zahlt,
d) das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens sofort wieder enttäuscht worden und deshalb erschüttert ist (BGH, IMR 2011, 310).

Alle Voraussetzungen sind hier erfüllt. Insbesondere wäre ein wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlungen mit Kündigungsandrohung abgemahnter Mieter gehalten, das - gestörte - Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen. Setzt er das abgemahnte Verhalten jedoch ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

Praxishinweis

Die Zahlungsmodalitäten im Mietvertrag sind eigentlich nach § 307 BGB unwirksam, weil sie das Risiko einer durch die Bank verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt; es genügt vielmehr - bei ausreichend gedecktem Konto - im Wohnraummietrecht, dass der Mieter den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH, IMR 2017, 46). Da der Mieter hier allerdings erst am Ende des Monats zahlte, hätte ihm dies auch nicht weitergeholfen, weshalb das Gericht wohl darauf erst gar nicht eingegangen ist. Im Gewerberaummietrecht sind jedoch regelmäßig keine Verbraucher Mietvertragspartei, so dass hier die Zahlungsverzugsrichtlinie zu beachten ist und somit ein Abstellen auf den Zahlungseingang möglich sein sollte (vgl. EuGH, IBR 2008, 254).

Erstmals in der Verhandlung gab der Mieter als Verzögerungsgrund lapidar an, dass er "... erst am Ende des Monats jeweils sein Geld bekomme." Das Gericht hält dem Mieter denn auch vor, dass er Abmahnung, Kündigung und Räumungsklage tatenlos hingenommen hat, statt den Dialog mit dem Vermieter zu suchen. Hier hätte sich sicher bei rechtzeitigem Kontakt eine Lösung finden lassen. Es zeigt sich wieder einmal: Nicht immer ist Reden nur Silber und Schweigen Gold!

RA Michael Mayer, Weinheim
IMR 2019, 105

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