1.
Eine behördliche Untersagungsverfügung gegenüber einem Pächter (hier: Verbot der Nutzung als Paintball-Anlage) kann zu einem Schadensersatzanspruch des Pächters gegenüber dem Verpächter führen.
2.
Eine Klausel, nach welcher der Verpächter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes im Pachtobjekt keine Haftung übernimmt, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie auch die Befugnis des Pächters zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrags in unzulässiger Weise ausschließt.
OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019 - 3 W 95/18
BGB §§ 252, 307, 536a
Problem/Sachverhalt
Verpächter und Pächter schließen einen Pachtvertrag zum Betrieb einer Paintball-Anlage. Im Pachtvertrag ist vereinbart, dass der Pächter alle notwendigen Genehmigungen zum Betreiben von Paintball-Spielen vorzulegen hat und der Verpächter zudem für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes des Pächters keine Haftung übernimmt. Nach Vertragsabschluss ergeht gegenüber dem Pächter eine behördliche Untersagungsverfügung zur Nutzung des Pachtobjekts als Paintball-Anlage. Der Pächter macht daraufhin Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns geltend. Zu Recht?
Entscheidung
Ja! Das Pachtobjekt ist aufgrund der behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung mangelhaft (§ 536 Abs. 1 Satz1 BGB), da es zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht (mehr) geeignet ist. Nach dem Inhalt des Pachtvertrags wurde das Pachtobjekt ausdrücklich "zur Betreibung von Paintball-Spielen" verpachtet. Damit ist pachtvertraglich festgelegt, dass die Nutzung des Pachtobjekts zu diesem Zweck geeignet sein muss. Das Fehlen der behördlichen Genehmigung zur Nutzung als Paintball-Anlage stellt damit einen Mangel dar, da aufgrund der Nutzungsuntersagung die vertragsgemäße Nutzung nicht mehr möglich ist. Hierbei handelt es sich um eine durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkung, die als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Verpächters fällt. Der Pächter kann daher wegen der Mangelhaftigkeit des Pachtobjekts einen Schadensersatzanspruch geltend machen (§ 536a BGB), der auch den entgangenen Gewinn umfasst (§ 252 BGB). Die Schadensersatzpflicht besteht im Übrigen trotz der im Pachtvertrag vereinbarten Klausel, wonach der Pächter auch das Risiko einer Versagung der zum Betrieb als Paintball-Anlage erforderlichen Genehmigung trägt. Denn eine solche Klausel schließt nicht nur die Gewährleistungsrechte des Pächters aus, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrags. Sie führt daher dazu, dass der Pächter auch in den Fällen, in denen die Nutzung des Pachtobjekts ausschließlich aus Gründen versagt wird, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang stehen und die somit in den Risikobereich des Verpächters fallen, zur Zahlung des Pachtzinses verpflichtet ist. Ein so weitgehender Haftungsausschluss in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung benachteiligt den Pächter unangemessen nach Treu und Glauben und ist deshalb unwirksam (§ 307 BGB).
Praxishinweis
Ein Vermieter kann sich im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht umfassend von einer Haftung für die Eignung der Mietsache für den im Mietvertrag vereinbarten Zweck freizeichnen. Um insoweit ein Haftungsrisiko zu verringern, empfiehlt es sich daher, den Mietzweck im Mietvertrag möglichst präzise zu definieren. Zudem ist vor Abschluss des Mietvertrags genau zu prüfen, ob die Beschaffenheit oder Lage der Mietsache der vertraglich vereinbarten Nutzung entgegenstehen kann. Unberührt bleibt die Möglichkeit, im Rahmen einer Individualvereinbarung (§ 305b BGB) eine entsprechende umfassende Haftungsfreizeichnung zu vereinbaren.
RA Dr. Lars Kölling, Düsseldorf
IMR 2019, 281
