1.
Die Bestimmung des § 654 BGB hat Strafcharakter.
2.
Sie setzt nicht voraus, dass dem Maklerkunden durch das Fehlverhalten des Maklers ein Schaden entstanden ist.
3.
Besteht das Fehlverhalten des Maklers in einer fehlerhaften Exposé-Angabe, ist die leichte Korrigierbarkeit des Informationsfehlers von Bedeutung für die Frage, ob eine subjektiv schwer wiegende, den Provisionsverlust nach sich ziehende Treuepflichtverletzung vorliegt.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.06.2018 - 19 U 191/17
BGB § 654
Problem/Sachverhalt
Der klagende Immobilienmakler nimmt die Beklagte, mit der er einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, auf Zahlung einer Käuferprovision in Anspruch. Bei dem nachgewiesenen Objekt handelte es sich um eine Immobilie, mit mehreren vermieteten Wohnungen. In dem der Beklagten ausgehändigten Maklerexposé war der tatsächliche Vermietungsstand fehlerhaft ausgewiesen. Die Beklagte machte hierauf gegenüber dem Landgericht geltend, der Makler habe die Provision nach § 654 BGB verwirkt. Das Landgericht ist dem nicht gefolgt. Da etwaige Fehler des Exposés hinsichtlich des Vermietungsstands angesichts der Übermittlung sämtlicher bestehender Mietverträge vor Abschluss des Kaufvertrags sich auf diesen nicht hätten auswirken können, komme eine Verwirkung der Provision nicht in Betracht.
Entscheidung
Das OLG weist darauf hin, dass bei der Beurteilung, ob ein Fehlverhalten des Maklers zum Provisionsverlust führt, für Kausalitätserwägungen kein Raum ist. Es schließt sich der höchstrichterlichen Judikatur an, wonach die Bestimmung des § 654 BGB Strafcharakter hat und eine Verwirkung nicht voraussetzt, dass dem Maklerkunden ein Schaden entstanden ist (BGHZ 36, 323, 326; NJW 2012, 3718 Rz. 16). Ebenfalls im Anschluss an diese Rechtsprechung wird betont, dass nicht jede schwer wiegende Pflichtverletzung die Sanktion des Provisionsverlustes rechtfertigt, sondern nur, wenn ein vorsätzliches oder ein zumindest dem Vorsatz nahekommendes grob leichtfertiges Fehlverhalten vorliegt. Für die Gewichtung des konkret vorgeworfenen Fehlverhaltens darf im Hinblick auf diese Anforderungen die leichte Korrigierbarkeit des Informationsfehlers aber nicht vollständig ausgeblendet werden, sondern ist mangels weiterer hinzutretender Umstände für eine Verwirkung nicht ausreichend.
Praxishinweis
Wahrheitswidrige Exposé‑Angaben über wesentliche Eigenschaften des Vertragsgegenstands ‑ wie etwa die Wohnfläche (OLG Düsseldorf, IBR 1999, 387) oder das Baujahr der Immobilie (OLG Karlsruhe, Urteil vom 11.02.1999 ‑ 15 U 71/98) ‑ können den Provisionsverlust nach § 654 BGB rechtfertigen. Dies gilt auch für die fehlerhafte Angabe der Höhe der Mieterträge (KG, GE 2012, 615). Maßgeblich ist aber, dass die fehlerhaften Angaben dem Makler subjektiv in einer zumindest grob leichtfertigen Weise anzulasten sind. Konnte er vom Verkäufer genannte fehlerhafte Angaben als solche nicht erkennen, kommt die Sanktion des § 654 BGB nicht in Betracht. Erkennt der Makler nach Fertigstellung des Exposés, dass wesentliche Angaben unzutreffend sind, ist er verpflichtet, seine Kunden hierüber nachträglich aufzuklären; ein diesbezügliches Unterlassen kann gleichfalls den Provisionsverlust begründen (KG, IMR 2012, 121; D. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, 4. Aufl., Kap. VIII Rz. 56). Dem Makler ist daher dringend anzuraten, als unzutreffend erkannte Angaben unverzüglich zu korrigieren. Waren diese in einem Exposé enthalten, so sollte er, nicht zuletzt aus Dokumentationsgründen, diese gegenüber dem Kunden ebenfalls im schriftlichen Weg berichtigen. Auf die leichte Korrigierbarkeit seines Informationsfehlers sollte er sich ‑ insbesondere im Hinblick auf § 654 BGB ‑ nicht verlassen.
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2018, 439
