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Welche Angaben zur Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung notwendig?

1. "Entnahmen" aus der Rücklage müssen in der Jahresabrechnung deutlich genug dargestellt werden.
2. Die Jahresabrechnung muss den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Soll- und Ist-Rücklage (Bankkontenrücklage) müssen bei der Darstellung der Rücklage ausgewiesen sein.
3. Die Wohnungseigentümer müssen aus der Abrechnung ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen erfassen können, in welchem Ausmaß die Rücklage für andere Zwecke verwendet wurde. Der Verwalter muss angeben, ob die Rücklage zweckwidrig bei Liquiditätsengpässen verwendet wurde.

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016 - 25 S 63/16

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28

Problem/Sachverhalt

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen eine Jahresabrechnung. Dieser Beschluss wurde u. a. mit der Begründung angefochten, dass in der Abrechnung die Instandhaltungsrücklage unzureichend dargestellt sei. Erstinstanzlich bekamen die Kläger Recht, woraufhin die beklagten Wohnungseigentümer Berufung einlegten.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Landgericht ist ebenfalls der Auffassung, dass die Darstellung der Instandhaltungsrücklage unvollständig ist. Eine Jahresabrechnung muss Angaben zur Soll-Rücklage enthalten, um eventuelle Differenzen zwischen dem Betrag, der vorhanden wäre, wenn alle Wohnungseigentümer ihrer Zahlungsverpflichtung nachgekommen wären, und dem aufgrund der tatsächlich geleisteten Zahlungen vorhandenen Betrag ermitteln zu können. Dementsprechend ist die Ist-Rücklage darzustellen. Bestehen Differenzen, muss die Jahresabrechnung eine entsprechende Erläuterung enthalten, z. B. durch Angabe der Nichtzahlungen im Einzelnen aufgeführter Wohnungseigentümer. Wird die Instandhaltungsrücklage nicht vollständig auf einem separaten Konto geführt, muss aus der Jahresabrechnung auch der Teil bestimmt werden können, der auf dem allgemeinen Wohngeldkonto vorhanden ist, aber zur Instandhaltungsrücklage gehört. Schließlich muss der Verwalter angeben, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, z. B. aufgrund Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind sowie ob und in welcher Höhe Rückführungen auf Entnahmen zur Bestreitung laufender Kosten erfolgt sind. In der streitgegenständlichen Abrechnung hat es der Verwalter unterlassen, eine Differenz zwischen der Soll- und der Ist-Rücklage, die aufgrund von überjährigen Entnahmen aus der Rücklage zur Deckung laufender Ausgaben entstanden ist, zu erläutern. Zudem hat er weder diejenigen Beträge mitgeteilt, die aus der Instandhaltungsrücklage entsprechend zweckwidrig entnommen worden sind noch in welcher Höhe Rückführungen während des Abrechnungszeitraums erfolgt sind. Schließlich hat der Verwalter auch eine von der Gemeinschaft beschlossene Liquiditätsrücklage nicht dargestellt.

Praxishinweis

Während der Wirtschaftsplan das zentrale Finanzierungsmittel einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dient die Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern u. a. zur Kontrolle ihrer Finanzmittel und deren Verwendung durch den Verwalter. Insofern muss ein Verwalter größtes Augenmerk auf eine ordnungsgemäße und verständliche Jahresabrechnung legen. Hierbei ist auch die Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen, welche die Wohnungseigentümer gem. § 21 WEG bilden sollen, um die Kosten größerer Instandhaltung- und Instandsetzungssetzungsmaßnahmen zu finanzieren.

RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Theo Fleßner, Heilbronn

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